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El TSJ limita deducciones en alquileres

La ocupación efectiva marca el criterio fiscal

El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña ha confirmado el criterio mantenido por la Agencia Tributaria respecto a la deducción de gastos en viviendas destinadas al alquiler por habitaciones. La sentencia, de 23 de febrero de 2026, concluye que los gastos únicamente son deducibles en proporción al tiempo y superficie efectivamente arrendados.

La resolución analiza un supuesto frecuente en modelos de alquiler compartido y coliving. La contribuyente sostenía que las zonas comunes de la vivienda debían entenderse permanentemente alquiladas, ya que siempre existía al menos una habitación ocupada. Sobre esa base aplicó un porcentaje elevado de deducción en el IRPF.

El tribunal rechaza esta interpretación por considerar que genera una “ficción de arrendamiento permanente” incompatible con el artículo 23.1 de la Ley del IRPF. La Sala recuerda que los gastos deducibles deben estar vinculados a la generación efectiva de rendimientos del capital inmobiliario.

El inmueble se destinaba al alquiler de estudiantes

El litigio afecta a una vivienda situada en Barcelona, compuesta por ocho habitaciones y amplias zonas comunes. La contribuyente era titular del 45 % del inmueble y lo destinaba al alquiler temporal para estudiantes.

En la declaración correspondiente al ejercicio 2020 dedujo gastos aplicando un porcentaje del 73,23 %. La Agencia Tributaria recalculó la ocupación efectiva hasta el 43,83 %, distribuyendo proporcionalmente las zonas comunes según los meses concretos en los que cada habitación permaneció alquilada.

La regularización dio lugar a una liquidación de 2.403,10 euros. Posteriormente, el Tribunal Económico-Administrativo Regional de Cataluña confirmó la actuación administrativa.

La sentencia aplica doctrina del Tribunal Supremo

El TSJ fundamenta su decisión en la doctrina fijada por el Tribunal Supremo en la sentencia de 25 de febrero de 2021. Dicha resolución estableció que los gastos asociados a inmuebles arrendados únicamente son deducibles durante los periodos en los que el inmueble genera rentas.

La Sala destaca que, durante los periodos vacíos, opera el régimen de imputación de rentas inmobiliarias regulado en el artículo 85 LIRPF. En consecuencia, no puede sostenerse que los gastos de las zonas comunes mantengan automáticamente naturaleza deducible durante todo el ejercicio.

La sentencia refuerza así el principio de correlación entre ingresos y gastos. Este criterio resulta especialmente relevante para suministros, comunidad de propietarios, IBI, seguros o mantenimiento.

Restricciones a los intereses de préstamos

Otro de los aspectos relevantes del fallo afecta a los intereses financieros. La contribuyente pretendía deducir intereses derivados de un préstamo destinado a obras de reparación y conservación.

El tribunal rechaza esta posibilidad mediante una interpretación literal del artículo 23.1.a) LIRPF. Según la Sala, únicamente pueden deducirse intereses vinculados a financiación destinada a adquisición o mejora del inmueble, no a reparaciones ordinarias.

Asimismo, el TSJ descarta que las amortizaciones parciales del préstamo puedan imputarse selectivamente a la parte fiscalmente más favorable. El tribunal recuerda que el dinero posee carácter fungible y exige una imputación proporcional de los pagos realizados.

Consecuencias prácticas para propietarios

La sentencia tiene un impacto directo sobre propietarios que explotan viviendas mediante alquiler parcial por habitaciones. El fallo obliga a documentar con precisión periodos de ocupación, contratos y criterios de distribución de gastos comunes.

Además, consolida el criterio restrictivo de la Administración tributaria respecto a las deducciones aplicables en modelos de coliving y arrendamientos temporales.